今年上半年北京住宅销售面积220万平方米，其中个人购买188万平方米，占总销售面积88％。北京的楼市出现供销两旺局面。
从2000北京典型住宅价格指数项目看，高档价位的住宅项目8个，价格在8000—12000元左右；中高价位的项目7个，价位在5600—7600元左右；中低价位的项目10个，价位在2500—4500元左右。
从典型项目可以看出，北京整个楼市走暖，价格普遍稳中略升。宏观经济趋好、北京市政的大量投入、金融信贷体系的相应支持以及交易渠道的简化畅通，都大大刺激了住宅的消费。同时，发展商顺应市场的变化，推出更多可售的精品楼盘，加上人们投资意识的增强，带动了北京楼市的整体升温。
一、住宅价格稳中略升，局部稍有下降
由于高档住宅数量的减少、住宅郊区化、经济适用房大量涌入市场以及市场竞争直接拉动房价均价走低，但就局部地区具体项目来说，价格普遍稳中略升，局部地区稍有下降。
1、新盘开盘价位敢于就高。由于长期品牌效应、以往业绩或楼盘前期的宣传到位，使客户对项目有了认知过程、认可心理和预购信心，发展商对市场的把握更到位，对客户细分市场心中有数，所以不用低开高走策略试探市场。但也不排除发展商为吸引人气、占领市场份额，即使低开高走，价位上涨也较平和。
2、房地产市场大多投机炒作已很少，房价升降幅度不会大起大落，这也是房地产市场发展相对成熟的标志。
3、华普中心、光大花园、颐源居、圣馨大地、大雄城市花园8月份的涨幅较大，与项目接近封顶及新售户型品质有关。下降幅度较大的为中海雅园，因所售单元为一梯8户的蝶式塔楼，并处销售初期，低开高走。
二、从典指项目区位分布分析北京楼市
亚运村、望京地区、中关村地区、京西地区、京东及市政交通良好的城乡结合部和近郊区，是住宅相对集中分布的几个区域。
1、亚运村地区
亚运村地区是以商务、居住、娱乐为主的高档商住区域。但随着燕莎、国贸商圈商务功能的增强，亚运村地区的商务功能在减弱。但上风上水的观念及基础配套设施的相对完备，是北京早期外销住宅比较集中的区域。目前大量的大体量住宅项目正在兴建，如风林绿洲、北辰绿色家园、嘉铭苑、万科星园、华馨公寓、慧中北里小区等，每个项目动辄几十万或百万平米。这么大的供应体量在局部地区集中上市，短期内对市场、对发展商都是很大的压力。这一地区的住宅均价已降为每平米6100元。但房地产开发周期长，属长线项目，从长远来看，短期内供大于求的矛盾会慢慢得到缓解。
2、中关村高科技园区
无论自住、投资，这一地区的升值潜力都很大。中关村地区积淀了深厚的历史文化，人文与自然景观。紫竹花园、嘉慧苑、光大花园、太阳园、中海雅园、华清家园、颐源居、水清木华园、怡美家园、万泉新新家园都处在中关村科技园区中心区，这些项目除了物业品质综合水平高之外，地段是其热卖的重要因素之一。加上中关村核心区地区停止批建住宅项目，更显得寸土寸金。
3、城乡结合部和近郊地区
随着住宅郊区化概念的深入、对郊区低密度花园式住宅的向往、以及市政配套、交通道路的改善，购房者已经意识到衡量远近的标准不是空间的距离，而是时间的距离。所以城乡结合部和近郊地区的精品楼盘如天赐良缘、武夷花园、大雄城市花园、双裕花园、郁花园二里、龙泽苑等楼盘销售势头很旺，其中也是整个典型楼盘中价格涨幅最高的。但这些小区被市场接受需要一段心理时间，随着小区规模的扩大和工程进度的推进以及交通状况的改善，会直接提升物业的价值。
4、京东地区
京东历来是商家必争之地。国贸商圈、燕莎商圈及其辐射地区兴建了很多项目。高档项目如国展家园、嘉和丽园、阳光100、世贸国际公寓、现代城、御景园、第一商城、朝阳园占据了很大市场份额。投资自住两相宜。尤其是CBD规划区的定位，集办公—商务—居住—酒店—服务为一体。很多客户购置物业，或就近上班或长线投资。
因京东地区长期形成的商务氛围和高消费水平，普通住宅只能向周边外围扩散。如望京地区，已发展为规模成熟的大型社区，圣心馨大地、慧谷金色家园的价位已升至4600元以上。
三、精品期房热销，老盘现房难卖
北京市场上新的项目大都在期房的阶段开盘，并且部分项目还没等到项目竣工，就基本只剩尾房或全部售罄。如国展家园、阳光100、现代城、颐源居、太阳园、华清家园等都在刚动工后不久开盘，并且销售状况喜人。从盲目购买期房到恐惧拒绝期房到理智选择现房的过程，足以说明一个问题：客户成熟了，发展商成熟了，北京的房地产市场趋于成熟了。
购买期房风险大，但回报也高。一般来说，一个质优项目从开盘到竣工，价格通常上升10％左右。如能抓住时机，全方位考虑开发商的实力和信誉，加上制式合同和相关文件的严格框定，精品期房的好处不言而喻。阳光100自开盘以来已涨7次价，这样的升值空间只有期房做得到。
客户选择期房，应首选大的专业发展商或是已开发出精品楼盘的项目公司。但针对个案，还要考察是否是精品期房。
另一方面，北京房地产主管部门近期也将出台新的政策，规定开发商投资或工程完工2／3时，才发放预售许可证。这必将对规范房地产交易市场尤其是规范期房预售市场起到良好的监督作用。
综观北京楼市，由于各种利好因素的刺激，正处于上升阶段，在散户时代，产品只有做到规模化和个性化、均好性和差异性，才能赢得客户，赢得市场，赢得未来。
 |
